O problema da compra e venda de imóvel situado em área de preservação ambiental

A insatisfação do comprador de imóvel em que, de inopino, é surpreendido por algum órgão ambiental, impedindo-o de construir devido a área ser de preservação ambiental, agora pode ser causa para um processo de anulação do contrato de compra e venda combinado com danos morais e materiais.

 

É um grande avanço, já que é notoriamente obrigatório que a imobiliária, responsável pela boa-fé e pela informação do imóvel, avise ao comprador que o imóvel situa-se em área de preservação ambiental, em prol da Teoria do Risco do Empreendimento, já que uma empresa que atua no ramo imobiliário deve assumir os riscos que sua atividade proporciona, como bem acentuou os recentes julgados abaixo assinalados, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:

 

2008.001.61760 – APELACAO
DES. ISMENIO PEREIRA DE CASTRO – Julgamento: 28/01/2009 – DECIMA QUARTA CAMARA CIVEL 

AGRAVO REGIMENTAL. APELAÇÃO CÍVEL. NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO RECURSO DOS ORA AGRAVANTES. RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZATÓRIA. VENDA DE TERRENO SITUADO EM ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.Aação de rescisão contratual c/c indenizatória ajuizada em virtude da venda de terreno situado em área de proteção ambiental, razão pela qual os compradores tiveram a obra de sua casa embargada pela Feema. Sentença de procedência. Teoria do risco do empreendimento. Empresa que atua no mercado imobiliário e aufere lucro a partir da compra e venda de imóveis, devendo assumir os riscos que sua atividade proporciona. Incumbência da corretora de tomar as providências necessárias à lisura das transações que realiza, sob pena de responder pelos danos causados. Prova documental constante dos autos que não deixa dúvidas de que o terreno objeto da demanda encontra-se em área de proteção ambiental e de que sua proprietária tinha pleno conhecimento de tal fato, tanto assim que requereu administrativamente a renovação da licença de instalação, tendo em vista que o empreendimento não havia sido implantado no prazo concedido pela Feema, a qual fora negada. Inobservância dos princípios da probidade e da boa-fé objetiva na fase pré-contratual. Nulidade do contrato de compra e venda, com a conseqüente devolução da quantia paga e indenização pelas despesas dele decorrentes. Dano moral. Ocorrência. Fatos narrados na inicial que indubitavelmente são capazes de romper a barreira do mero aborrecimento e aviltar os direitos da personalidade dos apelados. Quantum indenizatório fixado em R$ 10.000,00 que não merece reparo, na medida em que é suficiente a proporcionar algum alento às vítimas e a atender o caráter pedagógico-punitivo do instituto, atendendo, ainda, aos princípios constitucionais da razoabilidade e da proporcionalidade, este à luz da adequação.DESPROVIMENTO DO RECURSO.

 

2008.001.63057 – APELACAO
DES. JOSE C. FIGUEIREDO – Julgamento: 14/01/2009 – DECIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL 

APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE LOCALIZADO EM ÁREA non aedificandi . ERRO SUBSTANCIAL. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. PEDIDO DE ANULAÇÃO DO ATO. POSSIBILIDADE. ALEGAÇÃO DE DECADÊNCIA. INOCORRÊNCIA. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA QUE DEVE SER REFUTADA, NA MEDIDA EM QUE O TERMO a quo DO LAPSO EXTINTIVO DEVE OCORRER SOMENTE COM O CONHECIMENTO DO VÍCIO POR PARTE DO COMPRADOR, O QUE SOMENTE OCORREU EM 2006.HÁ DE SER DEFERIDO PLEITO DE ANULAÇÃO do CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE SITUADO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL. MORMENTE QUANDO SE SABE QUE O AUTOR DO EMPREENDIMENTO, AO FAZER SEU LANÇAMENTO E VENDA, É CONHECEDOR DE TAL CIRCUNSTÂNCIA.DANO MORAL CARACTERIZADO. NÃO SE TRATA DE SIMPLES INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, MAS DE CONDUTA CONTRÁRIA AO DIREITO (LEI DE INCORPORAÇÕES, ART. 32) E QUE RESULTOU NA FRUSTRAÇÃO DO DENOMINADO “SONHO DA CASA PRÓPRIA”. O DANO DE ORDEM MORAL DEVE SER COMPENSADO, ESPECIALMENTE EM RAZÃO DO CARÁTER DIDÁTICO QUE ENCERRA A VERBA.IMPROVIMENTO DO RECURSO.

Agora esperamos que o problema em que vivem muitas pessoas, onde compram imóveis para viver, não sejam enganados por grandes imobiliárias com o fim de passar imóveis sem qualquer responsabilidade, boa-fé e lealdade, sendo obrigação dos mesmos todas as informações necessárias que abrange o terreno, sob pena de danos morais e materiais, além da nulidade do contrato de compra e venda.

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5 thoughts on “O problema da compra e venda de imóvel situado em área de preservação ambiental

  1. EDUARDO PAREDES disse:

    Muito bem atualizada a jurisprudência!

    Dentro da discussão, essa mudança na concepeção dos Tribunais se deve ao fato de que o comprador não vai poder reclamar em uma ação de desapropriação indireta que a ETEP venha retirar a utilização econômica do bem.

    Portanto, venho alinhar a jurisprudência sobre o assunto.

    Grande abraço.

  2. EDUARDO PAREDES disse:

    Quis dizer “veio” ao lugar de “venho”.

  3. Alan Motta disse:

    No caso de desapropriação indireta, não poderia, pois presume-se que a mesma tenha o requisito da ilegalidade do procedimento estatal, por exemplo, um esbulho possessório por parte do Estado. O que torna a questão especial é que, por exemplo, no caso de tornar uma área de preservação, o Estado será passível de responsabilidade, no que tange a desvalorização do imóvel, mas note-se que tal ato é lícito, a base do pedido da indenização será próprio Princípio da Impessoalidade.

  4. Alan Motta disse:

    , através de ação ordinária, e não a desapropriação indireta! O caminho é diferente, mas ao final, o pedido é o mesmo, a indenização.

  5. Mario Silva disse:

    No Rio de Janeiro é uma prática comum a venda ou invasão de terrenos em Unidades de Conservação ou em Áreas de Preservação Permanente (APP) e envolvem conflitos de natureza fundiária, de forma a gerar uma análise complexa quanto às legislações ambiental, urbanística e patrimonial. Já recebí processos diversos para a análise de impactos e danos ambientais nestas áreas submetidas a regime especial de uso. Outro ponto crítico reflete sobre a legislação urbanística que não atende as restrições da legislação ambiental, ocorrendo até mesmo a possibilidade de parcelar o solo em áreas alagadas (que são APP), muito comum em Jacarepaguá, Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes, Vargem Pequena e Vargem Grande. Se alguém se interessar pelo assunto, preparei um parecer técnico interessante sobre o tema.

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